이번 블로그 포스트에서는 전세사기 뜻과 꼭 알아 두어야 할 전세사기 유형 3가지에 대해 자세히 알아보겠습니다.
목차
Ⅰ. 전세사기 뜻
전세사기란 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다. 주택임대차계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 전세사기에 해당합니다. 이는 세입자의 보증금을 빼앗는 사기 행위로, 특히 청년 세입자들이 더욱 조심해야 합니다. 전세사기는 법적인 ‘사기죄’에 해당하지 않는 경우도 있으며, 세입자가 보증금을 위협받을 수 있는 다양한 상황을 주의해야 합니다. 공인중개사 선택, 임대인 신분 확인, 주택 상태 확인, 주변 매매가와 전세가 확인 등을 꼼꼼히 체크하여 예방하는 것이 중요합니다.
Ⅱ. 깡통 전세란?
깡통 전세란 주택 가격 대비 전세 보증금이 과도하게 높은 상황을 의미합니다. 주택 소유자의 주택 담보 대출금과 세입자의 전세 보증금을 합산한 금액이 주택의 가격보다 더 높은 경우를 말합니다. 일반적으로 전세금과 주택 담보 대출금을 합한 금액이 주택 가격의 80% 이상인 경우 깡통 전세로 간주됩니다. 깡통 전세는 주택 가격이 크게 하락하거나 주택 소유자가 담보 대출 채무를 해결하지 못하는 상황에서 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 주택을 임대하거나 전세 계약을 체결할 때 주의가 필요합니다.
2023년에는 전세사기와 깡통전세로 인한 피해가 4,481가구에 이르며 피해 금액은 5,105억원으로 집계되었습니다. 이러한 피해를 줄이기 위해 정부는 경매 최우선권, 세금 감면, 저리 대출 등을 통한 지원 방안을 마련하고 있습니다.
깡통전세는 주택임대차계약에서 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰 상황을 말합니다. 이를 예방하기 위해 다음과 같은 방법을 고려해보세요.
- 계약서 검토: 임대계약서를 꼼꼼히 읽고 이해하세요. 보증금 환급 조건, 계약기간, 임대인의 의무 등을 확인해야 합니다.
- 공인중개사와 상담: 전문적인 도움을 받아보세요. 공인중개사는 계약서 작성과 관련된 정보를 제공해줄 수 있습니다.
- 전세금 입금 확인: 보증금을 입금할 때 정확한 계좌번호와 임대인의 신분을 확인하세요. 사기꾼들은 가짜 계좌를 사용하는 경우가 많습니다.
- 전세금 보관: 보증금은 꼭 은행에 예치하세요. 개인 계좌에 보관하지 말고 공인중개사나 변호사를 통해 예치하세요.
- 정부 지원 프로그램 활용: 깡통전세 피해를 줄이기 위해 정부에서 제공하는 지원 프로그램을 활용하세요.
이러한 예방 방법을 참고하여 깡통전세로부터 자신을 보호하세요.
Ⅲ. 갭투자란?
갭투자는 부동산 투자에서 전세보증금을 레버리지로 활용하는 전략입니다. 이 방법은 내집마련의 지렛대 역할을 합니다. 갭투자는 전세가와 매매가의 차이를 활용하여 수익을 얻는 방식입니다. 주로 시세차익을 거둘 수 있는 아파트에 투자하는데, 적은 자금으로 시작할 수 있어 장점이 있습니다. 그러나 무리한 투자는 역전세나 깡통전세와 같은 리스크에 노출될 수 있습니다.
2023년 기준으로 경기도에서 갭투자 거래 건수는 5573건으로 전년 대비 11% 감소했습니다. 이 기간 동안 갭투자율(전체 매매 건수 대비 갭투자 매매 건수 비율)도 7.4%로 전년 대비 절반에 못 미치는 수준입니다.
갭투자를 고려할 때 주의해야 할 점은 부동산 정책과 세금의 영향을 주시하는 것입니다. 정책의 방향성과 시장 상황에 따라 주택, 부동산 정책이 변화하기 때문에 주의가 필요합니다. 갭투자를 고려한다면 실제 투자 가능성이 높은 인기 지역을 선택하고, 실수요자 입장에서 매매 가격이 오를 것이라는 확신이 필요합니다.
Ⅳ. 전월세 이중계약이란?
전월세 이중계약은 부동산 거래에서 주택을 임대하는 세입자가 집주인과 월세계약을 체결한 뒤, 새로운 세입자와 전세계약을 체결하는 상황을 말합니다. 이 경우 세입자는 집주인의 행세를 하며, 새로운 세입자에게 전세계약을 맺습니다. 이중계약은 세입자의 보증금을 가로채는 사기 유형 중 하나입니다. 예를 들어, 중개사나 집주인이 이중계약을 통해 여러 명의 세입자와 각각 전세계약을 체결하고 보증금을 갈취하는 경우가 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 공인중개사의 신분 확인, 계약서 검토, 직접 대면하여 계약 체결 등 신중한 절차를 거쳐야 합니다.
전월세 이중계약을 예방하기 위해 다음과 같은 방법을 고려해보세요.
- 계약서 확인: 임대계약서를 꼼꼼히 읽고 이해하세요. 보증금 환급 조건, 계약기간, 임대인의 의무 등을 확인해야 합니다.
- 중개사와 상의: 중개사와 상의하여 중복 계약이 없는지 확인하세요. 중개사는 계약서 작성과 관련된 정보를 제공해줄 수 있습니다.
- 계약일과 잔금일 간 시차 최소화: 계약일과 잔금일 간의 시차를 최대한 줄이는 것이 중요합니다. 이는 집주인이 중복으로 세입자를 구할 시간을 줄이기 위함입니다.
Ⅴ. 글을 마치며…
전세사기는 매우 심각한 문제이며, 많은 사람들이 피해를 입고 있습니다. 아래는 전세사기를 예방하기 위한 주의사항을 요약해보겠습니다.
1. 계약 전 주의사항
- 공인중개사 선택: 공인중개사를 선택할 때, 꼼꼼히 확인하고 사칭당한 중개인이 아닌지 확인해야 합니다.
- 임대인 신분 확인: 임대인 본인이나 대리인의 신분을 확인하고 계약을 체결해야 합니다.
- 주택 상태 확인: 주택의 상태를 꼼꼼히 확인하고 하자가 있는 곳은 보수 요청해야 합니다.
- 주변 매매가, 전세가 확인: 인터넷이나 부동산 중개사를 통해 주변 매매가와 전세가를 확인하세요.
2. 계약 후 주의사항
- 전세금 반환 보증금 명시: 계약서에 전세금 반환 보증금을 명시해야 합니다.
- 선순위 권리관계 및 소유권 확인: 등기부등본을 확인하여 선순위 채권이나 보증금이 있는지 확인하세요.
전세사기는 누구에게나 일어날 수 있는 문제이므로, 항상 주의하시기 바랍니다. 특히 공인중개사와 계약 시 주의를 기울이고, 계약 전후에도 꼼꼼한 점검이 필요합니다.
이상, 전세사기 뜻과 알아 두어야 할 전세사기 유형 3가지에 대해 살펴보았습니다.