월세 vs 자가 비교 계산기
집을 사야 할지, 월세로 살아야 할지 고민할 때 대부분의 사람들은 이렇게 말합니다.
“월세는 그냥 돈 버리는 거잖아.”
“집은 어차피 오르니까 사는 게 맞지 않아?”
하지만 정말 그럴까요?
실제로는 월세와 자가 중 어느 쪽이 유리한지는 사람마다, 시기마다 완전히 다릅니다.
그리고 그 차이를 만드는 핵심은 단순한 월세 금액이나 집값이 아니라, 기회비용·유지비·세금·대출이자 같은 숨은 비용들입니다.
이 글에서는 단순한 감정이나 통념이 아니라,
👉 월세 vs 자가 비교 계산기를 기준으로
👉 숫자로 판단하는 방법을 차근차근 정리해드립니다.
목차
1. 왜 ‘월세 vs 자가’ 비교는 항상 헷갈릴까?
월세와 자가 비교가 어려운 이유는 간단합니다.
비교 기준이 서로 다르기 때문입니다.
| 구분 | 월세 | 자가 |
|---|---|---|
| 성격 | 순수 비용 | 비용 + 자산 |
| 체감 | 매달 빠져나감 | 집은 남는다는 느낌 |
| 숨은 요소 | 보증금 기회비용 | 대출이자·세금·유지비 |
대부분의 비교는 여기서 멈춥니다.
- 월세: “매달 80만 원 × 12개월 = 960만 원 손해”
- 자가: “집은 남잖아”
하지만 진짜 비교는 여기서부터 시작입니다.
2. 월세의 진짜 비용: 월세 + 기회비용
월세의 비용은 단순히 월세만이 아닙니다.
① 매달 내는 월세와 관리비
이건 누구나 알고 있습니다.
② 보증금의 기회비용
여기서 많은 사람이 계산을 멈춥니다.
예를 들어,
- 월세 보증금: 1억 원
- 연 5% 투자 수익률 가정
이라면?
👉 연 500만 원의 기회비용이 발생합니다.
즉, 월세를 살면서 “보증금이 안전하니까 괜찮아”라고 생각하는 순간,
사실상 매년 500만 원을 포기하고 있는 셈입니다.
👉 월세 vs 자가 비교 계산기는 이 기회비용을 자동으로 반영해줍니다.
3. 자가의 진짜 비용: 생각보다 많다
“집은 내 거니까 월세보다 낫다”
이 말이 항상 맞지 않은 이유는, 자가에는 생각보다 많은 비용이 숨어 있기 때문입니다.
① 대출이자
대출 원금은 자산이지만, 이자는 순수 비용입니다.
- 5억 집
- 3억 대출
- 금리 4%
👉 연 이자만 약 1,200만 원 수준
② 보유세·재산세
집을 소유하는 순간부터 세금은 매년 고정비가 됩니다.
③ 유지비·수리비·관리비
자가는 ‘내 집’이기 때문에 고장 나면 전부 내 몫입니다.
- 보일러
- 배관
- 인테리어 노후화
- 장기수선충당금
이 비용은 월세보다 체감이 덜 될 뿐, 실제로는 큽니다.
4. 많은 비교 글이 빠뜨리는 ‘기회비용’
자가의 가장 큰 함정은 바로 자기자본의 기회비용입니다.
예를 들어,
- 다운페이 2억 원
- 취득 비용 포함 2.3억 원
- 연 5% 투자 수익률 가정
👉 연 1,150만 원의 기회비용
이 돈은 통장에서 빠져나가지 않기 때문에 잘 느껴지지 않지만,
실제로는 투자했다면 벌 수 있었던 돈입니다.
👉 그래서 월세 vs 자가 비교 계산기에서는
- 보증금 기회비용
- 자기자본 기회비용
을 모두 비용으로 환산합니다.
5. 자가의 ‘자산 효과’는 언제 유효할까?
그렇다면 자가는 항상 불리할까요?
물론 아닙니다.
자가의 핵심은 자산 효과입니다.
집값 상승이 있을 경우
- 연 2% 상승
- 5억 원 주택
👉 연 1,000만 원 자산 증가
이 금액은 비용을 상쇄하는 역할을 합니다.
하지만 여기서 중요한 포인트는:
- 상승은 ‘가정’일 뿐 확정이 아니다
- 단기 거주일수록 자산 효과는 작아진다
- 하락 시에는 오히려 손실이 된다
👉 그래서 계산기에서는 집값 변동률을 직접 입력하도록 설계되어 있습니다.
6. 월세 vs 자가 비교 계산기로 보는 ‘연간 실질비용’
이제 모든 요소를 한 줄로 정리해보겠습니다.
월세 연간 실질비용
월세 + 관리비
+ 보증금 기회비용
자가 연간 실질비용
대출이자
+ 유지비·세금
+ 초기비용 연환산
+ 자기자본 기회비용
- 집값 상승 효과
👉 이 결과를 같은 기준(연간 비용)으로 비교해야
비로소 “어느 쪽이 유리한지” 판단할 수 있습니다.
7. 언제 월세가 유리하고, 언제 자가가 유리할까?
월세가 유리한 경우
- 금리가 높을 때
- 거주 기간이 짧을 때 (3~5년 이하)
- 이동 가능성이 클 때
- 투자 수익률이 높을 때
- 집값 변동성이 클 때
자가가 유리한 경우
- 장기 거주 예정일 때
- 대출 비중이 낮을 때
- 금리가 낮을 때
- 유지비·세금이 관리 가능한 수준일 때
- 집값 하락 위험이 낮을 때
이 모든 조건을 한 번에 고려하는 게 어렵기 때문에
👉 월세 vs 자가 비교 계산기가 필요한 것입니다.
8. 계산기는 ‘정답’을 주지 않는다, 대신 기준을 준다
중요한 사실 하나.
이 계산기는
❌ “무조건 집을 사라”
❌ “무조건 월세가 답이다”
를 말해주지 않습니다.
대신,
✔️ 지금 내 조건에서는
✔️ 연간 기준으로
✔️ 어떤 선택이 더 합리적인지
를 숫자로 보여줄 뿐입니다.
그리고 그 숫자를 보고 결정하는 건, 결국 당신의 몫입니다.
월세 vs 자가 비교 계산기 (기회비용·유지비·세금 포함)
전세/월세를 계속할지, 집을 살지 고민될 때 연간 실질비용을 한 번에 비교합니다. 기회비용 유지보수 보유세 대출이자
※ 본 계산기는 학습/참고용이며, 실제 세금·대출조건·지역별 비용은 달라질 수 있습니다.
1) 월세(임차) 조건
* 보증금은 묶이는 돈이므로 ‘투자했을 때 벌었을 수익’(기회비용)을 비용으로 반영합니다.
2) 자가(매수) 조건
* 초기비용(취득세·중개수수료 등)은 거주기간으로 나눠 연간비용에 반영합니다.
3) 공통 가정 (기회비용·상승률·거주기간)
결과: 연간 실질비용 비교 (기회비용·유지비·세금 포함)
월세(임차) 연간 총비용
–
자가(매수) 연간 총비용
–
판정
–
| 구분 | 월세(임차) | 자가(매수) |
|---|---|---|
| 현금지출(월세/관리비, 대출이자·유지비·세금 등) | – | – |
| 기회비용(보증금·자기자본이 투자되었을 경우) | – | – |
| 자산효과(집값 변동 예상치 반영) | – | – |
| 연간 실질비용(현금지출 + 기회비용 – 자산효과) | – | – |
* “자가(매수)”의 연간 실질비용은 (대출이자 + 유지비/세금 + 초기비용 연환산) + (자기자본 기회비용) – (집값상승 기대효과)로 단순화했습니다.
월세 vs 자가, 무엇을 비교해야 정확할까?
‘월세는 비용, 자가는 자산’이라고만 보면 결론이 흔들립니다. 중요한 건 기회비용(보증금·자기자본), 유지비(관리비·수리비·보험), 세금(보유세·취득 관련 비용), 대출이자까지 포함한 연간 실질비용입니다. 위 계산기로 숫자를 넣어 보면 내 상황에서 더 유리한 선택이 빠르게 보입니다.
Q1. 기회비용은 왜 넣어야 하나요?
Q2. 자가가 무조건 유리해지는 기준이 있나요?
Q3. 이 계산기로 “정답”이 나오나요?
키워드: 월세 vs 자가 비교 / 월세 자가 계산기 / 기회비용 포함 / 유지비 세금 포함
9. 이런 분들에게 특히 추천합니다
- 집을 사야 할지 계속 월세로 살아야 할지 고민 중인 분
- “월세는 돈 버리는 거”라는 말이 찜찜한 분
- 대출·세금·기회비용까지 한 번에 보고 싶은 분
- 감이 아니라 숫자로 의사결정하고 싶은 분
10. 마무리: 감정이 아니라 구조로 판단하자
부동산 선택은 인생에서 가장 큰 재무 결정 중 하나입니다.
그래서 더더욱 느낌이나 주변 말이 아니라
구조와 숫자로 판단해야 합니다.
👉 오늘 글과 함께
👉 월세 vs 자가 비교 계산기를 직접 돌려보세요.
결론이 예상과 다를 수도 있습니다.
하지만 그 순간부터, 당신의 선택은 훨씬 단단해질 겁니다