부동산 경매 수익률, 이렇게 계산하지 않으면 실패합니다.
목차
낙찰가만 보면 안 되는 진짜 이유
부동산 경매에 관심 있는 사람이라면 한 번쯤 이런 생각을 해봤을 겁니다.
“이 물건, 싸게 낙찰받으면 남는 거 아니야?”
하지만 실제 경매 경험자들은 이렇게 말합니다.
“낙찰가는 시작일 뿐이고, 수익률은 끝까지 계산해야 나온다.”
이 글에서는
- 부동산 경매 수익률이 왜 일반 매매보다 계산이 까다로운지
- 초보자들이 가장 많이 틀리는 수익률 계산 방식
- 실전에서 사용하는 경매 수익률 계산 기준
을 차근차근 정리하고,
낙찰가·취득세·명도비·수리비까지 모두 반영한 계산 방법을 알려드리겠습니다.
1. 부동산 경매 수익률이 중요한 이유
경매 투자의 본질은 단순합니다.
“싸게 사서, 비싸게 판다”
또는
“적은 자본으로, 안정적인 현금흐름을 만든다”
하지만 문제는 ‘싸게’의 기준입니다.
❌ 많은 사람들이 착각하는 기준
- 감정가 대비 몇 %에 낙찰받았는지
- 시세보다 얼마나 싸게 샀는지
✅ 실제 투자에서 중요한 기준
- 총 얼마가 들어갔는지
- 자기자본 대비 얼마를 벌었는지
즉, 부동산 경매 수익률의 핵심은 ‘비율’이지 ‘금액’이 아닙니다.
2. 낙찰가만 보고 수익률을 계산하면 생기는 문제
예를 들어 보겠습니다.
- 낙찰가: 2억 원
- 예상 매각가: 2억 6천만 원
겉으로 보면 4천만 원 수익처럼 보입니다.
하지만 실제로는 다음 비용들이 빠집니다.
🔻 경매에서 반드시 발생하는 비용
- 취득세
- 등기·법무 비용
- 명도비(이사비, 합의금 등)
- 수리·리모델링 비용
- 보유기간 동안의 관리비·공과금
- 대출 이자
이 비용들을 모두 합치면
“생각보다 남는 게 없거나, 오히려 마이너스”가 되는 경우도 흔합니다.
👉 그래서 부동산 경매 수익률 계산은 ‘총 취득원가’ 기준으로 해야 합니다.
3. 부동산 경매 수익률 계산의 핵심 공식
✔️ ① 총 취득원가 계산
총 취득원가 =
낙찰가
+ 취득세
+ 등기/법무비
+ 경매 관련비
+ 명도비
+ 수리비
+ 보유비
+ 대출이자
이 금액이 진짜 매입가입니다.
✔️ ② 매각형(플립) 수익률 계산 방식
순이익 = 매각가 – 매각비용 – 총 취득원가
ROI(자기자본 수익률) = 순이익 ÷ 자기자본
👉 경매에서는 ROI(자기자본 수익률) 가 가장 중요합니다.
단순 수익금보다 “내 돈이 얼마나 불어났는지”가 핵심이기 때문입니다.
✔️ ③ 임대형(월세) 수익률 계산 방식
임대형은 두 가지 지표를 함께 봅니다.
1️⃣ NOI(연 순영업소득)
NOI =
연 월세 수입
– 공실/미납 손실
– 유지비
– 관리비
2️⃣ Cap Rate(순수익률)
Cap Rate = NOI ÷ 총 취득원가
3️⃣ Cash-on-Cash
Cash-on-Cash = (NOI – 연 이자) ÷ 자기자본
👉 경매 임대 투자에서는 Cap Rate + Cash-on-Cash를 함께 보는 것이 정석입니다.
4. 실전에서는 이렇게 계산합니다 (그래서 계산기가 필요합니다)
문제는 이 모든 계산을 엑셀이나 머릿속으로 하려면 너무 복잡하다는 것입니다.
- 취득세율은 몇 %로 잡아야 할지
- 명도비는 얼마로 가정해야 할지
- 대출이자를 포함하면 수익률이 얼마나 달라지는지
이걸 하나하나 계산하다 보면
좋은 물건을 놓치거나, 잘못된 판단을 하기 쉽습니다.
그래서 실제 투자자들은
👉 부동산 경매 수익률 계산기를 먼저 돌려보고 입찰 여부를 결정합니다.
5. 부동산 경매 수익률 계산기 활용 방법
아래 계산기는 다음을 한 번에 확인할 수 있도록 설계했습니다.
- ✔ 낙찰가 기준 총 취득원가
- ✔ 매각형(플립) ROI
- ✔ 임대형 월세 수익률
- ✔ 취득세·명도비·수리비·보유비·이자 반영
이런 분들에게 특히 유용합니다
- 경매 초보로 입찰 전 손익 검증이 필요한 분
- 매각형 vs 임대형 중 어떤 전략이 나은지 고민 중인 분
- 감정가 대비 낙찰률이 아닌 실제 수익률 기준으로 판단하고 싶은 분
👉 계산기는 ‘수익이 날까?’가 아니라
‘이 물건, 내 기준에서 할 만한가?’를 판단하는 도구입니다.
부동산 경매 수익률 계산기 (낙찰가·취득세·명도비·수리비 포함)
이 계산기는 부동산 경매 낙찰 후 발생하는 대표 비용(취득세, 법무/등기, 명도, 수리, 보유비, 금융이자)을 반영해 매각형(플립) 수익률과 임대형(월세) 수익률을 빠르게 산출합니다.
※ 본 계산 결과는 참고용 추정치입니다. 실제 세금/수수료/대출조건/공실/관리비는 지역·물건·개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
1) 경매 취득 비용(공통)
2) 매각형(플립) 입력
* 양도소득세/중과/장특공 등은 개인별 변수가 커서 기본 계산에서는 제외했습니다. 필요하면 “기타 매각비”에 보수적으로 추가해 추정하세요.
2) 임대형(월세) 입력
* 임대 수익률은 보통 Cap Rate(순수익률)과 Cash-on-Cash(자기자본 수익률)을 함께 봅니다.
| 항목 | 금액/비율 |
|---|
• 경매에서는 “낙찰가” 외에 취득세·명도비·수리비·보유비·이자가 합쳐져 실제 원가가 커집니다.
• 매각형은 순이익/자기자본(ROI, Cash-on-Cash) 기준이 실감 납니다.
• 임대형은 NOI(연 순영업소득)와 Cap Rate, 그리고 대출을 고려한 Cash-on-Cash를 같이 보세요.
자주 묻는 질문(FAQ) — 부동산 경매 수익률 계산
부동산 경매 수익률은 보통 어떻게 계산하나요?
일반적으로 “순이익 ÷ 자기자본” 방식의 ROI(Cash-on-Cash)가 많이 쓰입니다. 낙찰가 외에 취득세, 등기/법무, 명도비, 수리비, 보유비, 이자 등을 포함한 뒤, 매각형은 매각가에서 매각비(중개보수 등)를 빼서 순이익을 계산합니다.
경매에서 꼭 넣어야 할 비용 항목은 무엇인가요?
취득세와 등기/법무 비용, 명도비, 수리비, 그리고 매각 또는 임대까지의 보유비(관리비·공과금·세금 추정)를 최소한 포함하는 것이 좋습니다.
임대형은 어떤 수익률을 보는 게 좋나요?
임대형은 연 순영업소득(NOΙ) 기반의 Cap Rate(순수익률)와 대출을 반영한 Cash-on-Cash(자기자본 수익률)를 함께 보는 것이 일반적입니다. 공실률과 유지비를 보수적으로 잡으면 실제와 괴리가 줄어듭니다.
6. 부동산 경매 수익률, 이것만은 꼭 기억하세요
✔ 낙찰가는 싸도, 수익률은 나쁠 수 있습니다
✔ 감정가 대비 낙찰률은 수익률이 아닙니다
✔ 경매 수익률은 반드시 총 취득원가 기준으로 계산해야 합니다
✔ 매각형은 ROI, 임대형은 Cap Rate + Cash-on-Cash
✔ 계산 없이 들어가는 경매는 ‘투자’가 아니라 ‘도박’입니다
마무리
부동산 경매는 분명 매력적인 투자 방식입니다.
하지만 수익률 계산이 정확할 때만 ‘기회’가 됩니다.
이 글과 계산기를 통해
“싸 보이는 물건”이 아니라
“수익이 남는 물건”을 고를 수 있길 바랍니다.